空间平权、商铺落幕！这是小店主最好的时代

互联网的历史还远远没有终结，其对人类社会的改变也远远没有完全呈现出来。

马云说，未来的房价如葱，这句话很可能会在大城市的商铺市场得到验证。

01.

商铺租金为何多年不涨？

常常有人问，商铺怎么买？我的回答一直是：互联网城市没有地段。

商铺，别买，任何城市、任何位置、任何时候都别买。

先不讲数据，说几个大家生活中小变化。

自从习惯了美团外卖这类软件后，我发现我的日常消费和沿街商铺的联系越来越少了。比如我很喜欢的一个川菜馆，菜做得不错，但一般人找不到，它开在一个偏僻的内街小巷，因为不沿主干道，那里几乎没有散客，基本上都是从美团上导流过来的。

我常去的一个理发店，是在一个公寓楼里，也没有散客，几乎全部靠美团外卖的导流。不同于沿街店铺，公寓租金很低，老板的经营压力小，不要求店员搞推销，服务过程很安静，而且价格比沿街理发店还便宜。

最近两年，我还发现我们小区里原本那些荒废的别墅，正在发生微妙的变化，它们变身为民宿、homeparty、小健身房、美容院、培训班，业态丰富，人气很旺。跟前面说的餐厅和理发店一样，这些小店也几乎没有散客，全靠美团等APP导流。

说了这么多，你还会去买商铺吗？显然，商铺的替代品越来越多，其稀缺性和投资价值大打折扣。

例如，中关村海龙电子城、广州岗顶电脑城、深圳华强北这些曾经叱咤风云的电子产品购物区，纷纷没落，有的面临关店潮，有的则干脆被改造美食城。

下面再来看看最时尚的ShoppingMall，情况又如何呢？

以下是最近4年上海购物中心租金的变化情况：

数据来自高力国际

以下是最近4年杭州购物中心租金的变化情况：

数据来自高力国际

以下是最近4年南京购物中心租金的变化情况：

数据来自高力国际

上海、杭州、南京可以说是中国最有代表性的商业城市，而购物中心通常又是一座城市最优质、最抗跌的商铺。

但是过去4年，这些商铺的租金普遍下跌，其中又以上海的降幅最为明显，从2014年的40元/m²/天，降到了33.7/m²/天，降幅高达16%。

而这些城市同时间段的写字楼和住宅租金，却呈现出截然不同的行情，为了节省篇幅，以下只选取了上海的数据：

这是最近4年上海甲级写字楼租金的变化情况：

数据来自高力国际

以下是最近4年上海住宅租金的变化情况：

数据来自第一太平戴维斯

过去4年，上海的写字楼和住宅租金均出现了较为明显的上涨，其中写字楼租金涨了16%，住宅租金涨了接近50%，都远远好过商铺。

02.

空间平权，这是小店主最好的时代

那么问题来了，商铺的表现为什么远远输给写字楼和住宅呢？要知道，商铺曾是这三类不动产中表现最好的那一个，十多年前曾有“一铺养三代”之说，到底是什么原因让商铺败下阵来呢？

大家知道，传统城市是有着严格的空间秩序的，从宏观层面看，分为中心区、次中心区、外围区，从微观层面看，分为十字路口、沿街旺地、内街小巷。过去，你想开个铺面，必须得服从一个城市、一个片区的空间秩序，否则你的商铺就没有生意可做。

像美团这类互联网应用出现之后，一下子打乱了这个经典的空间秩序，犄角旮旯的内街小巷里也可能会冒出一个生意爆棚的商店，核心区装修豪华的沿街铺面可能无人问津。从世界城市发展史的维度看，这是一次伟大的空间平权。

有学者研究表明，所谓“空间平权”特指互联网时代大城市扁平化的一个体现，在城市内部一定范围的空间内，不同区域的地段价值（包括租金水平、居住环境、公共服务），逐渐缩小差距直至拉平。

“空间平权”出现之后，会带来哪些显而易见的改变呢？城市会变得多中心，甚至去中心化，乃至碎片化，三种不动产的价值也随之发生变化：沿街商铺对传统空间秩序的依赖度最高，所以它率先没落；公寓的依赖度低一些，所以投资价值还在；住宅对传统空间秩序的依赖度最低，受移动互联网的冲击也最小，投资价值也最大。

毫无疑问，这是小店主最好的时代。因为在互联网上，犄角旮旯的小店和核心地带的旺铺是平等的，决定其排名的只是用户的好评度。在这个激励机制下，小店主可以专心地做产品，而不用花太多注意力在选铺上。

那些产品做得好的小店，完全可以搬到便宜的地段，节省一大笔租金开支。以餐饮行业为例，租金占毛利的比重普遍在30%以上，但对那些善于运用互联网工具的小店来说，这个比重已经降低到20%以内，随着美团这类软件的用户量增长，这个比重还会更低。

03.

外卖赋能餐饮行业，指数级增长成为可能

当然，开实体店难，最难的还不是房租，而是经营效率低，成长空间有限。例如，餐饮行业的经营是典型的线性增长，营业额往往受制于店铺面积，“天花板效应”明显，但外卖平台的出现，让餐饮行业的发展突破了店铺面积的限制，指数级增长成为可能。

过去，餐饮行业高度依赖地段经济，地段不好，餐饮行业就很难做。所以，传统的街边小店，只能吸引周边500米内的客群，但外卖可以把这个半径扩张到3公里以上，潜在客群增加了不止10倍。

说几个数据，探鱼去年通过美团卖了1个亿的烤鱼，连续两年增速超过100%，海底捞在外卖平台上则卖了3个亿的火锅，增幅也接近50%，这都是惊人的数字。要知道，一家实体店铺的年营业额做到3000万就算不错了，这意味着，探鱼多开了3家免租实体店、海底捞相当于多开了10家免租实体店。

应该来说，烤鱼、火锅都不是快餐，而是社交性较强的聚餐，以到店消费为主，为何这两年在外卖平台上卖得这么好呢？分析认为有两个原因，一个都市生活节奏越拉越快，996成为常态，不少上班族会叫外卖火锅到公司吃，另一个原因是“单身经济”的崛起。

国家统计局发布的数据显示，目前中国的“空巢青年”已超5800万，并呈持续增长的趋势。有机构甚至预测，到2021年，这个人群的数量将上升到9200万。

美团点评集团曾在去年透露，平台65%的订单来自单身用户，尤以外卖快餐最受单身汉欢迎。据说，在网民票选的国际孤独等级清单中，“一个人就餐”、“一个人去咖啡馆”、“一个人吃火锅”都登顶前十大，单身汉们不想在餐厅“受虐”，叫个外卖就行了。

外卖经济的出现，一方面给都市人提供了新的生活方式，另一方面还有效对冲了高房价的社会压力，给餐饮行业带来了巨大的成长机会。

像探鱼这样的餐饮公司，未来可以两条腿走路，一条是传统的线下门店，另一条是“中央厨房”，主要服务996上班族和单身青年，取消堂食、专做外卖，这条腿因为不受店铺面积和人力成本的制约，营业额有指数级增长的可能。

所以，这两年我们看到一个有趣的现象，一方面是实体店铺租金的萎靡不振，另一方面却是餐饮行业的欣欣向荣。据美团点评研究院发布的《2017中国外卖发展研究报告》，2013年至2017年中国在线订餐用户规模从1.1亿人增长至3亿人，仅美团平台上的外卖商户数量就超过360万家、日订单量则突破2400万。

另有数据显示，2017年我国外卖市场整体交易额达2045.6亿元，同年餐饮行业整体市场规模大约为4万亿元，外卖已占据我国餐饮市场的5%，这是一个非常高的比例，它意味着餐饮行业已经普遍享受到互联网的赋能。

04.

它对冲了高房价压力，捍卫了大城市的尊严

当前，中国经济的一个痛点就是高房价对实体经济的挤出效应，在北上广深杭等大城市，很多大企业为了节省办公成本，都出现了“逆城市化”现象，例如华为这样的高科技公司就搬到了东莞松山湖。

幸好，中国的互联网非常发达，特别是美团点评这类基于地理位置的互联网应用，在很大程度上对冲了高房价的压力，至少大城市的商铺租金被摁住了，多年来保持不涨甚至略有下跌，让实体经济喘了一口气，进而也在一定程度捍卫了大城市的尊严，避免美国大城市那种“市中心的衰败”。

互联网带来的改变当然还不止于此，更大的贡献在于它创造了海量的新增就业岗位。中国每年大约新增1000多万就业人口，在这个过程中，互联网以及关联产业是当之无愧的就业大户。

近年来，90后群体逐渐步入社会，他们的择业观和父辈有很大不同，传统制造业对他们失去了吸引力，而像快递、网约车、外卖等互联网新兴行业则备受青睐，这些行业不仅收入比原来的流水线更高，而且时间支配比工厂更自由，幸福感更高，同时还环保绿色无污染。

这些行业中又以外卖行业的增长最为显著。2018年，仅美团上的活跃配送骑手就超过60万人，而从美团获得收入的骑手数量超过270万。老实说，几个外卖平台公司直接和间接解决的就业人口数量，几乎可以和三桶油、四大行相媲美了。

可以说，美团等外卖平台正在构建一个万亿产值的“数字餐饮生态链”，它由数百万商户、数百万骑手、数千万白领共同参与。这个“生态链”不仅改变了中国人的生活方式，也改善了数百万小店主和蓝领阶层的生计，还会深度参与中国经济的成功升级：

——要知道，在世界上很多发展中国家，在产业转移升级的过程中，都会陷入实业萎靡、就业难、经济停顿的困境，也就是所谓的“中等收入陷阱”，这是一个世界级难题。

但在中国，“互联网＋”的适时出现和蓬勃发展，有望全面避开这个“陷阱”，为广大发展中国家探索出一个成功升级的样本。

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